Nem minden ingatlan története lineáris.

A Tatai utcában található lakás esete jól mutatja, hogy a legtöbb helyzetben nem egyetlen irányban érdemes gondolkodni – hanem abban, hogyan lehet a lehető legtöbbet kihozni az adott ingatlanból.

A kiindulási helyzet

A Tatai utcai lakás egy 2019-ben átadott új építésű társasházban található Budapest XIII. kerületének megújuló részén.
Az ingatlan főbb paraméterei:

• 118 m² alapterület
• 22 m² terasz
• belső kétszintes tetőtéri kialakítás
• kiváló közlekedés: gyors kapcsolat a belvárossal és az M3 autópályával

A megközelítés: párhuzamos hasznosítás

A tulajdonos célja az volt, hogy az ingatlan értékesítése mellett a hasznosítás folyamatos legyen. Ennek megfelelően már a kezdetektől olyan megközelítésben gondolkodtunk, amely nem hagyja kihasználatlanul a lakást az értékesítési időszak alatt sem.
Ez a modell számunkra nem új: több olyan ingatlannal dolgoztunk már, amelyek párhuzamos hasznosítással működtek, majd később befektetési célú vásárlásként keltek el.

Az eredmény

A lakást rövid időn belül bérbe adtuk, miközben az értékesítés folyamatosan zajlik.

A bérlők tisztában vannak azzal, hogy az ingatlan továbbra is értékesítés alatt áll.

Ez a megoldás több szempontból is előnyös:

• a lakás folyamatos bevételt termel
• az ingatlan állapota használat mellett is megőrizhető
• a jövőbeli vevő egy már működő befektetést vásárolhat meg

A bérleti konstrukció ugyanakkor megfelelő rugalmasságot biztosít: amennyiben a jövőbeli vevő saját használatra vásárolná meg az ingatlant, a bérleti időszak lejártát követően ez is megoldható, a jelenlegi bérlőkkel egyeztetve.

Mit jelent ez a befektetők számára?

Egy ilyen ingatlan különösen vonzó lehet befektetők számára, hiszen:

• már meglévő bérlővel rendelkezik
• azonnali cash-flow-t biztosít
• a lokáció hosszú távon értékálló

Az ingatlanpiacon gyakran nem csak az a kérdés, hogy eladjuk vagy kiadjuk az ingatlant – hanem az, hogyan lehet a kettőt stratégiailag összehangolni.

A Rivers Property Consultingnál pontosan ebben segítünk.

Szerző

Budai Attila
Rivers Property Consultants

budai@riverspc.com

+36 70 428 0350
Források: Piaci elemzések (2025 Q4 – 2026 Q1), Ingatlan.com adatok, KSH

A Amikor a megfelelő stratégia hoz megoldást – egy XIII. kerületi lakás története bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

Nemzetközi vevő, hazai együttműködés – egy sikeres Római-parti értékesítés története

Budapest egyik különleges lokációja a Római-part.

A Duna közelsége, a zöld környezet és a város elérhetősége egyszerre teszi vonzóvá a környéket lakók és befektetők számára.

Egy közelmúltbeli tranzakciónk jól mutatja, hogyan találkozhat egy helyi ingatlan egy nemzetközi vevővel – és hogyan válik az együttműködés kulcsfontosságú tényezővé.

Az ingatlan

A lakás Budapest III. kerületében, a Római-part közelében található új építésű társasházban.

Az ilyen lokációjú ingatlanok különösen keresettek:

• közel a Duna-parthoz
• zöld környezet
• mégis gyors kapcsolat a belvárossal

Az értékesítés folyamata

A lakás a Rivers Property Consulting portfóliójában, az eladó megbízásából jelent meg.
A vevőt egy társközvetítő partner hozta, aki külföldi érdeklődőt képviselt.
Az együttműködés eredményeként a lakás rövid időn belül gazdára talált.

Miért fontos ez?

Az ingatlanpiacon gyakran versenyként tekintenek a közvetítői hálózatra.
A valóság azonban az, hogy a professzionális együttműködés sok esetben gyorsabb és hatékonyabb értékesítést tesz lehetővé.
Különösen igaz ez akkor, amikor a vevő nemzetközi háttérrel érkezik.

A tanulság

A megfelelő ingatlan, a megfelelő vevő és a megfelelő szakmai együttműködés találkozása hozza létre a sikeres tranzakciókat.
A Rivers Property Consultingnál pontosan ezt a szemléletet képviseljük:
az ingatlanok értékesítése nemcsak hirdetés, hanem stratégiai együttműködés.

Szerző

Budai Attila
Rivers Property Consultants

budai@riverspc.com

+36 70 428 0350
Források: Piaci elemzések (2025 Q4 – 2026 Q1), Ingatlan.com adatok, KSH

A Nemzetközi vevő, hazai együttműködés – egy sikeres Római-parti értékesítés története  bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

Vége az albérletpiaci pániknak? Így indult a 2026-os év

Sokan dörzsölték a szemüket tavaly év végén: a budapesti albérletárak hosszú idő után először nem nőttek, hanem csökkentek. Október-novemberben az átlagos kínálati bérleti díj korrigálódott.

Most, 2026 februárjában már tisztán látjuk, mi történt, és mire számíthatunk idén: a tavalyi „kegyelmi állapot” 250 ezer forint alá törte az árakat, de a piac kezd magára találni.

Mi okozta a tavaly őszi zuhanást?

Nem piaci összeomlás történt, hanem egy jelentős átrendeződés. A 2025-ben indult Otthon Start Program kettős hatása érett be az év végére, ami alapjaiban változtatta meg a viszonyokat.

Kereslet csökkenése

A hitelképes bérlők tömegesen léptek át a vásárlói piacra, és saját lakásba költöztek, így ők kiestek a bérlői oldalról.

Kínálat növekedése

A programmal befektetési céllal vásárolt lakások pont ősszel jelentek meg tömegesen a kiadó piacon, növelve a versenyt.

A kínálat bővült, de az árolló tovább nyílik

De mi a valóság MOST, 2026 elején?

Aki azt hitte, hogy a csökkenés tartós marad, annak csalódnia kell. A piac stabilizálódott. Bár a tavalyi csúcsokhoz képest jobb a helyzet, a kisméretű garzonok és a közepes (40-60 nm) lakások ára közötti olló tovább nyílt.

Vidéki helyzetkép

A nagyvárosok már nem „olcsó alternatívák”. A tavalyi adatok alapján Debrecen (230 ezer Ft) és Győr (200 ezer Ft) árszintje már a budapesti külső kerületekkel vetekszik.

Budapest

A 200 ezer forint alatti kategória gyakorlatilag eltűnőben van, már csak a peremkerületekben (XXI., XXIII.) találunk elvétve ilyen ajánlatokat.

Új túlélési stratégiák 2026-ban

A magas árak miatt tartós trenddé váltak a kényszermegoldások, amelyekkel a bérlők próbálnak alkalmazkodni a piaci realitásokhoz:

„Felnőtt lakótársak”

Már nemcsak diákok, hanem dolgozó felnőttek is kénytelenek összeköltözni a költségek megosztása érdekében.

Az ingázás mint spórolás

A bérlők egy része inkább vállalja a napi 1-1,5 óra utazást az agglomerációból, mert a bérlet még mindig olcsóbb, mint a belvárosi felár.

Mire számítsunk tavasztól?

A tavaly év végi áresés korrekció volt, nem összeomlás. Ahogy a tavaszi szezonban a cégek újra toborozni kezdenek, és az „Otthon Start-os” lakások felszívódnak a piacról, az árak ismét elindulhatnak felfelé.

Tipp bérbeadóknak:

A jelenlegi piacon a biztonság többet ér, mint a csúcsár. A bérlők fizetőképessége határaira ért. Érdemesebb egy megbízható bérlőt megtartani a tavalyi áron, mint hónapokat várni egy 10-20 ezer forinttal magasabb ajánlatra.

Szerző

Budai Attila
Rivers Property Consultants

budai@riverspc.com

+36 70 428 0350
Források: Piaci elemzések (2025 Q4 – 2026 Q1), Ingatlan.com adatok, KSH

A Vége az albérletpiaci pániknak? Így indult a 2026-os év bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

Miért más a 2025-ös boom, mint a 2021-es?

Két évvel ezelőtt az MNB alapkamata még 18 százalékot tett ki, ma 6,5 százalékon áll. A valódi fordulatot azonban a szeptember hozta el.

2025 szeptemberétől az Otthon Start Program keretében fix 3 százalékos kamat érhető el 25 évre, első lakásvásárlók számára. Ez alapjaiban rendezte át a pályát.

A piac válasza? Robbanás.

A számok önmagukért beszélnek. Piaci felmérések szerint a keresletindex augusztusban 110 pontra ugrott, ami 13 éves csúcsot jelent.

Az indulás első két hetében napi ezer hiteligénylés érkezett, a lakáshitel-kereslet pedig összességében megtízszereződött. Az ingatlanbemutatások száma augusztusban 16,6 százalékkal nőtt. A vásárlási kedv tehát egyértelműen visszatért.

A forgalom visszatért, de a szabályok megváltoztak

Valami azonban más: A lényegi különbség

2021-ben senki nem kérdezte, hogy "ez az ingatlan nincs túlárazva?" Akkor versengtek az ingatlanokért, többet ajánlottak az árnál. Most? Még a 3 százalékos hitellel is alkudnak.

2021: A FOMO-vezérelt láz

Mindenki félt, hogy lemarad. "Vedd meg most, holnap drágább lesz." Érzelmi, pánikszerű vásárlás jellemezte a piacot. A műszaki állapot másodlagos volt, csak a tulajdonszerzés számított.

2025: Támogatás-vezérelt óvatosság

Sokan vásárolnak, mert végre elérhető a tulajdon, de nem vakon. Öt-tíz lakást néznek meg, nem kettőt-hármat. Összehasonlítanak. Az energetikai besorolás alapkövetelménnyé vált. A hitelképességet előre tisztázzák. És ami a legfontosabb: alkudnak.

Miért az óvatosság a 3%-os hitel mellett?

A vásárlók nem felejtették el 2022-23-at. Látták, ahogy húsz-harminc százalékot estek az árak. Látták, ahogy a 2021-es csúcson vásárlók veszteséget realizáltak. Félnek, hogy a forgatókönyv megismétlődik, és nem akarnak "becsapva" lenni.

Az eladók oldala vs. Valóság

Mit gondol az eladó?

Sokan még mindig a 2021-es árakat tartják reálisnak, sőt, az Otthon Start miatt már többet is kérnek. A logika gyakran ez: "Most jött a 3 százalékos hitel, most kell emelni az árat, mert a vevők úgyis megveszik."

Mi történik valójában?

Nem így működik. A reálisan árazott ingatlanok két-hat héten belül elkelnek, az értékesítési idők tényleg rövidülnek. A túlárazott ingatlanok viszont még ebben a "boomban" is hónapokig állnak.

Szakmai becslések szerint az Otthon Start tíz-húsz százalékos áremelkedést hozhat egy éven belül, de a vevők nem akarnak túlárazott ingatlant venni pont az emelkedés elején.

A piac működik, élénk. Októberben közel 170 milliárd forint értékben kötöttek Otthon Start-szerződéseket.

A vevők azonban óvatosabbak és tudatosabbak. A kamatcsökkentés visszahozta a forgalmat, de nem hozta vissza a lázat.
Ez talán jobb is így.

Szerző

Budai Attila
Rivers Property Consultants

budai@riverspc.com

+36 70 428 0350

Források: MNB (2025. jan. 28.), piaci és szakmai jelentések (2025. aug-nov.), ingatlanpiaci felmérések

A Miért más a 2025-ös boom, mint a 2021-es? bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

Ami 5 éve még plusz pontnak számított – korszerűsített panel, napelem, hőszivattyú – ma már az értékállóság minimuma.

Miért? Mert a vevők már nem csak abban gondolkodnak: "Mennyibe kerül megvenni?" Hanem abban is: "Mennyibe kerül fenntartani?" és "El tudom-e adni 5-10 év múlva?"

A számok nem hazudnak

2012 óta az energetikai tanúsítvány az ingatlaneladás kötelező kelléke. A szabályozás szigorodott: 2023 novembere óta a tanúsítványok már csak 5 évig érvényesek, és az ingatlanokat A+++-tól I-ig 12 kategóriába sorolják.

A különbség forintosítható: Egy AA besorolású lakás havi rezsiköltségei 30-50%-kal alacsonyabbak, mint egy E vagy F besorolásúé. Ez évente 300-600 ezer forint megtakarítás. 10 év alatt? 3-6 millió forint.

November 1-jétől ráadásul az ingatlanhirdetésekben is kötelező feltüntetni az energetikai besorolást, nem csak akkor, ha már kész a tanúsítvány – hanem minden esetben.

Modern, energiahatékony családi ház napelemes rendszerrel

Mit látunk a piacon? Háromsebességes lett az értékesítés

Az energetikai állapot ma már döntően befolyásolja, mennyi idő alatt talál gazdára egy ingatlan.

1. A csúcsmodellek (AA+ és korszerű ingatlanok)

Ezek kelnek el a leggyorsabban. A felkapott, energiahatékony lakások akár néhány nap vagy egy hét alatt is vevőre találnak, mivel a piac a biztonságot és az alacsony fenntartási költséget díjazza.

2. A korszerűsítendő ingatlanok

A nem korszerűsített panelek és a nagy alapterületű, rossz szigetelésű vidéki házak hónapokig állhatnak a piacon. Még alacsony áron is nehéz az eladásuk: amire nem volt kereslet 4-5 éve, annak hiába emelkedett az ára papíron, a vevők elkerülik.

3. A köztes kategória

Az átlagos állapotú ingatlanoknál a fő kérdés az ár-érték arány. Ha a napelem vagy hőszivattyú nincs is jelen, de az állapot elfogadható és az ár reális, akkor 1-3 hónap alatt gazdát cserélhetnek. Ha viszont az árazás nem tükrözi a realitást, itt is 6-12 hónapos, elhúzódó értékesítési időre kell számítani.

Hőszivattyú - A modern fűtés alapja

Ha most értékesít

Energetikai tanúsítvány nélkül az ingatlan nem adható el. A tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötéséig be kell mutatni, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adni.

Ne feledje: rossz besorolással az ingatlan ma már reális áron is túlárazottnak tűnhet a vevők szemében.

Ha most vesz

Ne csak a vételárat nézze. Nézze a fenntartási költséget és az értékállóságot is.

Európai tanulmányok igazolják, hogy a nagyobb energia-megtakarítás később jelentősen magasabb eladási vagy bérleti árakhoz vezet.

A fenntarthatóság ma már nem kényelem.
Befektetésvédelem.

Szerző

Budai Attila

budai@riverspc.com

+36 70 428 0350

A Fenntarthatóság – A „zöld ingatlan” ma már nem luxus bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

Az Otthon Start program 2025 nyarától jelentős változásokat hoz az első lakásvásárlók támogatási lehetőségeiben. A legfontosabb újdonság: immár azok is jogosulttá válhatnak az akár 50 millió forintos, fix 3%-os kamatozású támogatott hitelre, akik korábban már rendelkeztek lakóingatlan-tulajdonnal – bizonyos feltételek mellett. Ingatlanközvetítőként fontosnak tartjuk, hogy segítsük ügyfeleinket eligazodni az új szabályozásban, és valóban elérhetővé tegyük számukra álmaik otthonát.

Kaphat-e Otthon Start támogatást, ha már volt lakás a nevén?

Igen, 2025-től az Otthon Start program nem zárja ki automatikusan azokat, akik az elmúlt 10 évben már birtokoltak lakást. Jogosult lehet:

·         ha a korábbi belterületi lakóingatlan értéke nem haladta meg a 15 millió forintot,

·         ha csak részben (legfeljebb 50%-ban) volt az ingatlan tulajdonosa,

·         ha az ingatlan lebontásra került vagy haszonélvezeti jog terheli.

A feltételek pontos ismerete kulcsfontosságú – ebben segítünk ügyfeleinknek lépésről lépésre.

Milyen feltételekkel vehető fel az Otthon Start hitel?

A program keretében:

• maximum 50 millió forintos hitel igényelhető,
• a kamat rögzített: 3%,
• a maximális futamidő 25 év,
• szükséges minimum önerő: 10%.

 

Az ingatlanra vonatkozó árkorlátok:

• a lakás teljes ára nem haladhatja meg a 100 millió forintot, házé pedig a 150 millió forintot
• a négyzetméterár legfeljebb 1,5 millió forint lehet.

Fontos, hogy a támogatás csak egyszer vehető igénybe, és az így vásárolt ingatlan 5 évig nem adható el.

 

Milyen dokumentumok és igazolások kellenek az Otthon Start hitel igényléséhez?

Az igényléshez szükség lesz:

• tulajdoni lapra, amely igazolja a korábbi vagy jelenlegi ingatlan adatait,
• TB-jogviszony igazolásra (legalább 2 év szükséges),
• banki jövedelemigazolásra és hitelképességi vizsgálatra.

 

Segítünk abban, hogy ügyfeleink időben és hibamentesen állítsák össze a teljes dokumentációt – így nem maradnak le a lehetőségről.

A Minden, amit az Otthon Startról tudni kell bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

1. Áremelkedés és kereslet növekedés

A 2025-ös évre a szakértők 10-15%-os árnövekedést jósolnak a lakáspiacon, különösen a nagyobb városokban és azok vonzáskörzetében. Emellett a kereslet is fokozódik, amit a kormányzati intézkedések, például a CSOK Plusz program, tovább erősíthetnek. Ha lakást vásárolna, a gyors döntés előnyt jelenthet, hiszen az árak hamarosan még tovább emelkedhetnek.

2. A hitelfelvétel kockázatai

A hitelpiacon lévő kamatok változékonysága miatt most különösen fontos alaposan átgondolni a pénzügyi helyzetét, és figyelni a kamatlábak alakulását, hogy ne érjék meglepetések. Ha lakáshitelt tervez, beszéljen hitelszakértővel a legkedvezőbb feltételekről.

3. Befektetési szempontok

Ha ingatlant vásárolna befektetési céllal, fontos figyelembe venni a kereslet változásait. Az újépítésű lakások piaca különösen erős lehet, hiszen az energiahatékonyság és a fenntarthatóság iránti igény folyamatosan növekvő trend. A befektetési lehetőségek gyorsan változhatnak, így az alapos piackutatás elengedhetetlen.

4. Felkészülés a váratlan költségekre

A vásárlás során nemcsak az ingatlan vételára, hanem a különböző költségek is jelentős szerepet játszanak. Az adók, ügyvédi díjak, energetikai tanúsítványok és egyéb költségek mind hozzáadódnak az eladási árhoz. Ne hagyja, hogy a rejtett költségek meglepjék! Készítsen részletes költségvetést, hogy felkészülten vághasson neki a vásárlásnak.

5. Szakértői tanácsadás

Mivel a 2025-ös ingatlanpiac nem lesz mentes a kihívásoktól, érdemes ingatlanpiaci szakértőink segítségét kérni. Profi tanácsadóink segíthetnek a megfelelő ingatlan kiválasztásában, a pénzügyi kérdések kezelésében, és segít eligazodni az ingatlanpiacon felmerülő kockázatok között. Szakértőink az Ön érdekeit tartják szem előtt, és segítenek abban, hogy a legjobb döntést hozza meg.

Forduljon hozzánk bizalommal, és segítünk megtalálni a legjobb megoldást!

Budai Attila
budai@riverspc.com
+36 70 428 0350

A Így vásároljon ingatlant 2025-ben! bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

A CSOK-kal vagy CSOK nélkül? Milyen tényezőket érdemes mérlegelni lakásvásárláskor? bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.

A Balatoni luxuslakástól az ipari parkig: Hogyan szereztünk meg két komoly ipari megbízást? bejegyzés először Riverspc Blog_HU-én jelent meg.