Warum unterscheidet sich der Boom von 2025 von dem in 2021?
Vor zwei Jahren lag der Leitzins der MNB noch bei 18 %. Heute steht er bei 6,5 %. Doch die wahre Wende brachte der September.
Die Antwort des Marktes? Explosion.
Die Zahlen sprechen für sich. Laut Marktumfragen sprang der Nachfrageindex im August auf 110 Punkte, was einem 13-Jahres-Hoch entspricht.
In den ersten zwei Wochen gingen täglich 1.000 Kreditanträge ein, die Nachfrage nach Wohnkrediten verzehnfachte sich. Die Zahl der Immobilienbesichtigungen stieg im August um 16,6 %. Die Kauflust ist eindeutig zurückgekehrt.
Der Verkehr ist zurück, aber die Regeln haben sich geändert
Etwas ist jedoch anders: Der wesentliche Unterschied
2021 fragte niemand: "Ist diese Immobilie überteuert?" Damals konkurrierten Käufer um Immobilien und boten oft mehr als den geforderten Preis. Jetzt? Selbst mit dem 3%-Kredit wird verhandelt.
2021: FOMO-gesteuertes Fieber
Jeder hatte Angst, etwas zu verpassen. "Kauf jetzt, morgen wird es teurer." Der Markt war von emotionalen Panikkäufen geprägt. Der technische Zustand war zweitrangig, nur das Eigentum zählte.
2025: Subventionsgetriebene Vorsicht
Viele kaufen, weil Eigentum endlich erschwinglich ist, aber nicht blindlings. Sie schauen sich fünf bis zehn Wohnungen an, nicht nur zwei oder drei. Sie vergleichen. Die Energieeffizienzklasse ist zur Grundvoraussetzung geworden. Die Kreditwürdigkeit wird vorab geklärt. Und das Wichtigste: Sie verhandeln.
Warum Vorsicht trotz 3 % Zinsen?
Die Käufer haben 2022-23 nicht vergessen. Sie sahen Preise um 20-30 % fallen. Sie sahen, wie Käufer, die am Höhepunkt 2021 kauften, Verluste realisierten. Sie fürchten eine Wiederholung und wollen nicht "über den Tisch gezogen" werden.
Verkäuferseite vs. Realität
Was der Verkäufer denkt
Viele halten die Preise von 2021 immer noch für realistisch und verlangen wegen des Otthon Start Programms sogar mehr. Die Logik ist oft: "Der 3%-Kredit ist da, also muss ich den Preis erhöhen, die Käufer kaufen sowieso."
Was tatsächlich passiert
So funktioniert es nicht. Realistisch bepreiste Immobilien verkaufen sich innerhalb von 2-6 Wochen; die Verkaufszeiten verkürzen sich tatsächlich. Überteuerte Immobilien bleiben jedoch selbst in diesem "Boom" monatelang liegen.
Expertenschätzungen zufolge könnte Otthon Start innerhalb eines Jahres einen Preisanstieg von 10-20 % bringen, aber Käufer wollen nicht gleich zu Beginn des Anstiegs überteuerte Immobilien kaufen.
Der Markt funktioniert und ist lebendig. Im Oktober wurden "Otthon Start"-Verträge im Wert von fast 170 Milliarden HUF abgeschlossen.
Die Käufer sind jedoch vorsichtiger und bewusster. Die Zinssenkung brachte den Verkehr zurück, aber nicht das Fieber.
Vielleicht ist das auch besser so.